Een belangrijke bron van inkomsten van gemeenten is de onroerendzaakbelasting (OZB). Deze wordt van eigenaren van woningen geheven. De heffingsgrondslag voor deze belasting is de WOZ-waarde. De waarde van de onroerende zaak is kortweg gelijk aan de prijs die de meestbiedende koper zou betalen voor de volle en onbezwaarde eigendom van de woning tijdens een goed voorbereide aanbieding tot verkoop.

Gemeenten zijn vrij om het belastingpercentage over de WOZ-waarde te bepalen, maar dienen elk jaar de WOZ-waarde weer zorgvuldig en onderbouwd vast te stellen. Eigenaren van woningen kunnen tegen de vaststelling bezwaar en beroep instellen wanneer zij het niet eens zijn met de hoogte ervan.

Voor de vaststelling van de WOZ-waarde kijkt de gemeente onder meer naar de inhoud en de oppervlakte van een woning en de transactiegegevens van vergelijkbare woningen in de omgeving. Wanneer aan een woning een monumentenstatus is toegekend, kan dit ook van invloed zijn op de WOZ-waarde. In de uitspraak van 5 maart 2013 maakt het Gerechtshof van Arnhem-Leeuwarden duidelijk dat de gemeente met dit laatste aantoonbaar rekening dient te houden.

In deze zaak had de gemeente de WOZ-waarde van een rijksmonument vastgesteld aan de hand van een aantal vergelijkbare woningen. De eigenaar van het rijksmonument stelt in het hoger beroep dat zijn energie- en onderhoudskosten veel hoger zijn dat deze vergelijkbare woningen. Dit komt door de monumentenstatus van zijn woning. Zo is bijvoorbeeld dubbele beglazing niet toegestaan. Het Hof acht vervolgens aannemelijk dat dit een waardedrukkend effect heeft waarmee nog onvoldoende rekening is gehouden. Het Gerechtshof stelt de WOZ-waarde van het rijksmonument dan ook naar beneden bij.

Zie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 5 maart 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ3489

Het komt nog wel eens voor dat belanghebbenden het niet eens zijn met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ in een nieuw vastgesteld bestemmingsplan. Belanghebbenden, vaak agrariërs, voeren dan aan dat zij hierdoor belemmerd worden in hun bedrijfsmatige gebruiksmogelijkheden. Deze dubbelbestemming betekent namelijk in de meeste gevallen (onder meer) een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 50 cm.

In de uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) hierover zijn dan altijd een aantal standaardformuleringen terug te vinden in de overwegingen. Zo wijst de ABRvS ten eerste op artikel 38a Monumentenwet 1988 waarin de gemeenteraad verplicht wordt om bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

Daarna wijst zij op haar eerdere uitspraak van 9 december 2009 in zaak nr. 200801932/1/R1 waarin de ABRvS eerder heeft overwogen dat de gemeenteraad zich voldoende moet informeren omtrent de archeologische situatie in een bepaald gebied alvorens bij bestemmingsplan uitvoerbare bestemmingen kunnen worden aangewezen en concretere regels voor die bestemmingen kunnen worden vastgesteld.

De ABRvS stelt vervolgens dat het onderzoek dat nodig is voor de bescherming van archeologische (verwachtings)waarden blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 (Kamerstukken II 2003/04, 29259, nr. 3, blz. 46) kan bestaan uit het raadplegen van beschikbaar kaartmateriaal, maar wanneer het beschikbare kaartmateriaal ontoereikend is, plaatselijk bodemonderzoek in de vorm van proefboringen, proefsleuven of anderszins nodig zal zijn.

Vaak falen de betogen van de appellanten die in beroep zijn gegaan tegen het bestemmingsplan. De archeologische dubbelbestemmingen zijn dan gebaseerd op accurate archeologische verwachtingskaarten waardoor de gemeenteraad in redelijkheid de grond op deze wijze heeft kunnen bestemmen. Een enkele keer slaagt het beroep wel, zoals in de uitspraak van 2 oktober 2013 in zaak nr. 201300554/1/R3. In dit geval was de archeologische verwachtingskaart niet gebaseerd op alle beschikbare en relevante gegevens, waardoor de gemeenteraad de beslissing om een archeologische dubbelbestemming op te nemen niet met de vereiste zorgvuldigheid had voorbereid.

Zie verder: ABRvS 10 juli 2013, 201110578/1/R3; ABRvS 17 juli 2013, 201206446/1/R2; ABRvS 25 september 2013, 201207115/1/R1; ABRvS 11 december 2013, 201201006/1/R3

Wanneer een monument is aangewezen als beschermd monument, betekent het niet dat deze bescherming tot in lengte der dagen zal blijven bestaan. Zo blijkt maar weer uit de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam over een gemeentelijk monument in de gemeente Goeree-Overflakkee.

Eisers hadden aan de gemeente gevraagd om de gemeentelijke monumentenstatus van hun pand in te trekken, omdat zij van mening waren dat deze status niet meer behouden kon blijven na het verbouwen van het pand. De gemeente was het niet met eisers eens en wees het verzoek af op basis van het advies van de monumentencommissie.

Hoewel de gemeente beoordelingsvrijheid toekomt bij de aanwijzing van een monument en zij af mag gaan op het advies van de monumentencommissie, moet de motivering wel deugdelijk zijn. De bestuursrechter toetst slechts marginaal, maar toetst in die marge wel degelijk. Zo vond de bestuursrechter in de onderhavige zaak de advisering van de monumentencommissie op belangrijke onderdelen onduidelijk, zodat de gemeente haar motivering niet op dat advies had mogen baseren.

De kern van de zaak was dat de redengevende omschrijving bij de aanwijzing van een monument leidend is voor de beschermde status. In deze zaak was het pand zodanig gewijzigd, waarvoor overigens wel steeds vergunningen zijn verleend, dat de redengevende omschrijving zo goed als volledig achterhaald was. De reden om het monument te beschermen verviel hiermee.

De gemeente kreeg nog de kans om haar besluit beter te motiveren, maar slaagde daar niet in. Mede omdat de monumentencommissie haar eerdere advies niet wilde herzien. De bestuursrechter trok zijn conclusies en voorzag zelf in de zaak en trok de beschermende monumentenstatus van het pand in.

Zie: Rechtbank Rotterdam, 24 oktober 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:7781

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (wabo) kent twee voorbereidingsprocedures: de reguliere en de uitgebreide. De beslistermijn is voor de reguliere versie aanzienlijk korter: 8 weken in plaats van 6 maanden. Wanneer er een omgevingsvergunning voor het wijzigen van een rijksmonument wordt aangevraagd, geldt in beginsel de reguliere procedure. De uitgebreide procedure is van toepassing wanneer er krachtens artikel 2.26, lid 3, Wabo een adviseur is aangewezen. Ingevolge artikel 6.4 van het Besluit omgevingsrecht is dit kortweg het geval wanneer er sprake is van substantiële ingrepen aan het beschermde rijksmonument.

In de onderhavige zaak stond ter discussie welke voorbereidingsprocedure van toepassing is. Indien de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing is, zou de omgevingsvergunning van rechtswege zijn verleend. Wanneer namelijk een bestuursorgaan niet binnen de beslistermijn op de aanvraag beslist en de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing is, geldt de zogenaamde ‘lex silencio positivo’. De vergunning wordt dan geacht te zijn verleend. Voor de uitgebreide voorbereidingsprocedure geldt dit niet.

In de procedure bepleit de gemeente Utrecht dat de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing was, dus dat de beslistermijn nog niet zou zijn verstreken en er geen vergunning van rechtswege is ontstaan. De bestuursrechter gaat niet mee in dit verhaal. In beginsel is de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing. Wanneer de gemeente vervolgens de uitgebreide voorbereidingsprocedure wil volgen, dient zij dit binnen acht weken aan de aanvrager mee te delen. Daar komt bij dat de uitgebreide voorbereidingsprocedure pas van toepassing is, wanneer er daadwerkelijk een adviseur is aangewezen. In deze procedure is uiteindelijk wel een adviseur aangewezen, maar pas na verloop van acht weken, zodat de toepasselijkheid van de uitbreide procedure hierdoor eveneens niet tijdig kenbaar is gemaakt. De gemeente heeft in de procedure daarbij aangegeven dat het volgens haar evident was dat de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is. Hierdoor was er volgens de bestuursrechter niets wat de gemeente ervan had kunnen weerhouden om niet tijdig een adviseur aan te wijzen.

De bestuursrechter acht de reguliere voorbereidingsprocedure dan ook van toepassing en hierdoor is de omgevingsvergunning van rechtswege verleend.

Zie: Rechtbank Midden-Nederland, 30 augustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3633

In een recente uitspraak van de Rechtbank Overijssel is de rechtspraak over de intrekking van een aanwijzing ofwel doorhaling in het monumentenregister weer eens goed op een rij gezet. Het ging hier om het Badhuis te Hengelo, waarvan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hengelo heeft besloten om de aanwijzing als gemeentelijk monument in te trekken. De Rechtbank komt tot het oordeel dat het college ten onrechte is voorbijgegaan aan de monumentale waarde van het Badhuis. Ook de stelling van het college dat de bouwkundige staat van het Badhuis zeer slecht is en dat exploitatie niet mogelijk is, is volgens de Rechtbank onvoldoende onderbouwd.

De Rechtbank verwijst in haar uitspraak naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 17 februari 2010 (ECLI:NL:RVS:2010:BL4152) waarin is overwogen dat een onroerende zaak, die niet monumentaal is, niet als beschermd monument kan worden aangewezen. Dat brengt ook met zich dat als een onroerende zaak de monumentale waarde heeft verloren de bestaande aanwijzing als beschermd monument ongedaan moet worden gemaakt. De ongedaanmaking geschiedt door het doorhalen van de inschrijving. De herbeoordeling van de monumentwaardigheid vindt plaats op basis van de ten tijde van de besluitvorming bestaande feitelijke situatie. In de uitspraak van de Afdeling van 21 september 2011 (ECLI:RVS:2011:BT2148) is overwogen dat bij deze herbeoordeling alle relevante feiten en omstandigheden met inbegrip van de ingebrachte informatie dat de aanwijzing op onjuiste gronden zou hebben plaatsgevonden, kunnen worden betrokken. Het gaat immers om de beoordeling of de zaak nog monumentale waarde heeft en in aanmerking komt voor bescherming.

In de zaak van het Badhuis te Hengelo komt de Rechtbank tot het oordeel dat verweerder ten onrechte de monumentwaardigheid niet heeft getoetst aan de criteria, zoals deze in de gemeentelijke Erfgoedverordening zijn neergelegd. Volgens de rechtbank hebben de door de monumentencommissie uitgebrachte adviezen geen betrekking op de monumentwaardigheid van het Badhuis, maar is sprake van het innemen van ‘politieke’ standpunten. Volgens de rechtbank is het bestreden besluit onzorgvuldig voorbereid en ondeugdelijk gemotiveerd. De rechtbank draagt het college dan ook op om een nieuw besluit te nemen op de door Stichting Cuypersgenootschap en Bond Heemschut gemaakte bezwaren tegen het besluit tot intrekking van de aanwijzing van het gemeentelijk monument van het Badhuis.

Zie: Rechtbank Overijssel, 17 september 2013, ECLI:NL:RBOVE:2013:2236